Inhaltsverzeichnis
1. Wandel in der Wohnungswirtschaft: Die Bedeutung der ESG-Kriterien
Um den Wert einer Immobilie langfristig zu sichern, lohnt es sich, in eine ausgewogene ESG-Strategie zu investieren. Die Abkürzung ESG steht für Environmental (Umwelt), Social (Soziales) und Governance (Unternehmensführung).
Auch wenn Sozial- und Governance-Aspekte wie Diversität, Barrierefreiheit oder das Engagement für kommunale Infrastruktur und sozialen Wohnungsbau zunehmend Berücksichtigung finden, liegt der Fokus im Immobilienmarkt noch immer stark auf dem Umweltaspekt der ESG-Kriterien. Dieser umfasst Dimensionen wie Klimaschutz, Schutz der Biodiversität und den Umgang mit Ressourcen, insbesondere Energie und Wasser. Gut bewertet werden dementsprechend Gebäude mit beispielsweise dezentraler Energie- und Ladeinfrastruktur, klimaneutraler Wärme, energieeffizientem Gebäudemanagement, nachhaltiger Abwasserentsorgung oder großzügigen Grünflächen, die der Biodiversität zugutekommen.
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, um das Immobilienportfolio zunehmend auf ESG-Kriterien zu fokussieren. Welche Lösungen am besten für sein Gebäude ist, muss final jeder Immobilienbesitzer selbst entscheiden. Je nach Fall (Neubau, Sanierung etc.) gelten immerhin auch unterschiedliche Anforderungen. Die rechtlichen Grundlagen hierfür sind der Sustainable Finance Action Plan der EU und insbesondere die Taxonomie- und Offenlegungsverordnung festgeschrieben:
Neubauten (errichtet ab 2021):
Der Primärenergiebedarf muss 10 % unter den nationalen Anforderungen für ein Niedrigstenergiegebäude liegen.
Grundlegende Sanierung:
Sanierungen müssen eine Energieersparnis von mindestens 30 % erreichen oder den Vorgaben der nationalen Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie entsprechen, in Deutschland also dem Gebäudeenergiegesetz.
Spezifische Einzelmaßnahmen:
Es müssen Maßnahmen gemäß der Taxonomieverordnung ergriffen werden, zu denen beispielsweise Photovoltaikanlagen, Windräder, Verbesserungen der Außendämmung oder Ladestationen für Elektrofahrzeuge gehören.
Akquisition und Eigentümerschaft:
Gebäude, die bis Ende 2020 errichtet wurden, müssen ein EPC-Rating der Klasse A aufweisen. Ist dies nicht der Fall, muss das Gebäude in Bezug auf den Primärenergiebedarf zu den besten 15 % eines Landes oder einer Region gehören, um die Anforderungen zu erfüllen.
2. Energetische Sanierung: Was sie für die Wohnungswirtschaft bedeutet
Energetische Sanierungen umfassen weit mehr als nur die klassische Dämmung von Fassade und Dach, woran man vielleicht zuerst denken würde. Sie können vielfältige Maßnahmen beinhalten, darunter der Austausch ineffizienter Heizungsanlagen oder die Integration erneuerbarer Energien wie Photovoltaik oder Wärmepumpen. Ziel ist es, den Energieverbrauch von Gebäuden nicht nur zu reduzieren, sondern sie langfristig auf den Standard eines klimaneutralen Gebäudes vorzubereiten.
3. Methoden der energetischen Sanierung: Serielles Sanieren
Bei der Seriellen Sanierung wird das Ziel verfolgt, die energetische Sanierung schneller, aber auch kostengünstiger für Wohnungsbesitzer zu gestalten. Besonders im Bereich von Mehrfamilienhäusern und Wohnblocks sowie bei Gebäuden aus den 1950er oder 1970er Jahren lohnt sich Serielles Sanieren in der Regel maßgeblich, da die Gebäude mit gleichen oder zumindest ähnlichen Grundrissen produziert wurden. So können die Bauelemente ebenfalls in größeren Mengen produziert und die Produktion automatisiert werden – was wiederum die Preise absenkt. Weiter wird der zeitliche Aufwand dadurch reduziert, dass der Vorfertigungsgrad extrem hoch ist und vor Ort nur noch wenig erledigt werden muss. Im Idealfall können die Prozesse auf der Baustelle von mehreren Monaten auf wenige Wochen verkürzt werden. Dies ermöglicht es oft auch, dass die energetische Sanierung in bewohntem Zustand des Gebäudes stattfinden kann.
Vom 23. April 2021 bis zum 31. Dezember 2023 gab es eine Förderrichtlinie, die allerdings ausgelaufen ist. Aktuell gibt es noch keine Informationen darüber, ob und in welchem Umfang die „Bundesförderung Serielle Sanierung“ fortgesetzt wird. Hier lohnt es sich, den aktuellen Stand im Blick zu behalten. Informationen über weitere Fördermöglichkeiten gibt es beispielsweise auf der Webseite der Kfw.
4. Mieterstrom für höhere Immobilienwerte
Wenn Mieterstromanlagen zudem über eine moderne Wärme- und Ladeinfrastruktur verfügen, gelten sie als zukunftsorientierte Assets mit zwei wesentlichen finanziellen Vorteilen: Erstens sind die Ausgaben für die energetische Sanierung bereits getätigt und fallen in Zukunft nicht mehr an. Zweitens stabilisieren sie den Wert von Immobilienportfolios für die kommenden Jahrzehnte, die vom Klimawandel und dem damit verbundenen Transformationsdruck geprägt sein werden. Die Einführung von Mieterstrom lohnt sich für ESG-Immobilien zusammengefasst aus diesen Gründen:
Höhere Mieteinnahmen:
Nachhaltige Gebäude mit dezentraler Energieinfrastruktur erzielen aufgrund von Mietprämien einen höheren Rohertrag. Die Implementierung von Mieterstrom bietet Unternehmen somit die Chance, sowohl ihren Cashflow als auch den Wert ihrer Immobilien zu steigern.
Senkung der Betriebskosten:
Die anfänglich höheren Investitionskosten amortisieren sich im Betrieb schneller durch höhere Energieeffizienz und Kosteneinsparungen
Wenige Leerstände:
Energieeffiziente Gebäude lassen sich schneller vermieten und weisen geringere Leerstandsquoten auf.
Wertstabilität:
Da das Angebot an nachhaltigen Immobilien weit hinter der Nachfrage zurückbleibt, wird der derzeitige Nachfrageüberhang als wertstabilisierender Faktor angesehen.
inexogy bietet ein Komplettpaket rund um Mieterstrom, sodass das Projekt für unsere Kunden möglichst wenig Aufwand verbunden ist. Nach Abschluss des Rahmenvertrags kümmern wir uns um die Projektierung und Abstimmung des Messkonzeptes mit dem Verteilnetzbetreiber (VNB).
Sobald er das Messkonzept freigegeben hat, beginnen wir mit der Umsetzung und der Installation der Messtechnik. In unserem Mieterstromportal fassen wir im letzten Schritt alle Zähler Ihrer Anlage in einem sogenannten Microgrid zusammen. Wer sich für unsere Abrechnungslösung entscheidet, kann auf unserem Mieterstrom-Portal die Tarifierung, Kundenmanagement und Abrechnung einfach und rechtskonform vornehmen.
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5. Die Schlüsselrolle von Smart Metern
Ein intelligentes Messsystem macht den Energieverbrauch deutlich transparenter und ermöglicht detaillierte Verbrauchsanalysen. Denn ein wesentlicher Vorteil intelligenter Messsysteme sind die fernablesbaren Messwerte: Das Smart Meter Gateway erfasst und übermittelt automatisch alle Verbrauchswerte direkt an Anschlussnutzer, Netzbetreiber, Messstellenbetreiber und weitere an der Energieversorgung beteiligte Unternehmen. Alle Zählerstände stehen – auch über unsere offene API-Schnittstelle – zur Verfügung. Mieter erhalten Zugriff auf das inexogy-Energieportal, über das sie ihre eigenen Verbräuche im Blick behalten und optimieren können.
Smart Meter bilden zudem die technische Grundlage, um verschiedene Energiewende-Technologien miteinander zu kombinieren. Ob Ladesäulen, PV-Anlagen oder Wärmepumpen: Um alles aufeinander abzustimmen und komplexe Messkonzepte zu erstellen, benötigt es als Grundlage immer ein intelligentes Messsystem. Gesetzlich sind Smart Meter verpflichtend einzusetzen, wenn ein Gebäude eine steuerbare Verbrauchseinrichtung nach § 14a EnWG besitzt. Dazu gehören beispielsweise Wärmepumpen, Ladesäulen oder PV-Anlagen. Im Gegenzug dafür, dass der Netzbetreiber im Notfall netzdienlich steuern darf, können die Betreiber der Wärmepumpe von reduzierten Netzentgelten profitieren.
